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2022
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打响取消“两限”第一枪!衢州楼市由热转凉只用7个月 | 楼市地理

时间:2022-06-11 19:58栏目:服务项目 点击: 70 次

万万没想到,曾经最受房企亲睐的长三角三四线城市,打响了全国取消限购限售第一枪。

今年一季度,已经有超过60座城市发布楼市调控放松政策,而浙江省衢州市则成为首个全面放开限制政策的城市。4月2日,浙江省衢州市住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》,限购方面取消户籍购房和企业购房的限制,限售方面取消了住房网签后5年内不得转让的规定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示,衢州取消限购、限售有非常强的信号意义。近几年,衢州楼市政策曾经频频收紧、调控严厉,但是今年一季度江浙一带三四线城市的房地产市场较为疲软,与去年相比落差很大,衢州是其中典型代表。衢州此次松绑力度较近期的郑州、福州、哈尔滨等更大。

去年7月、8月,衢州还曾两度升级楼市调控,不仅补上限售“窟窿”,还给限购政策打“补丁”,以求给火热的楼市降温。短短7个月过去,衢州楼市发生了什么?

浙江小城疫情后楼市“起飞”

衢州,正如其名,是一个“四省通衢”之地,它位于浙江省西部、钱塘江源头、浙闽赣皖四省相接处,南接福建南平,西连江西上饶、景德镇,北邻安徽黄山,东与省内金华、丽水、杭州三市相交。

但在浙江省内,有一众经济强市实力夺目,衢州的存在感并不强。根据第七次人口普查数据,衢州市常住人口超过227万人,常住户籍人口比0.89,为人口流出型城市。2021年衢州市地区生产总值为1876亿元,在浙江省内排名下游,而且只有经济强市的零头。

在人均可支配收入方面,要率先实现“共同富裕”的浙江实力颇强,领跑全国。2021年浙江省全体居民人均可支配收入达到57541元,名义增长率为9.8%,人均可支配收入在各省中排名第一,全国总体排名第三,排名仅次于上海、北京,比排在第四名的江苏省(47498元)高出1万元左右、比第六名的广东省(44993元)高出12458元。

但衢州的人均可支配收入却比浙江平均实力差了太多,2021年的数据为42658元,尽管同比大增12.5%,但在全省仅排倒数第二位,也远不及江苏和广东的平均水准。

从整体画像看,衢州属于富裕的浙江省一员,但是经济实力、人均收入偏弱,排名在省内靠后,且有人口流出现象,基础条件并不是非常利于房地产发展。

所以在过去很长一段时期内,衢州的楼市是平稳的,并未出现过热现象。克而瑞研究中心数据显示,2016-2019年衢州楼市供求关系动态平衡,成交均价维持在10000-15000元/平方米的稳定区间。

但是在2020年疫情出现之后,衢州楼市却逐渐开始出现“一房难求”、优质新商品房源靠关系购买的现象。

部分新房曾“一房难求”

2020年上半年,受疫情影响,衢州楼市整体仍然供大于求,直到下半年6月-8月出现一波需求释放。2020年年末至2021年年初,疫情后积累下来的购房需求开始集中释放,衢州开始出现返乡置业热潮,楼市量价齐升。2021年2月,衢州的新房成交均价一下超越20000元/平方米。

2021年上半年,衢州市场上一手房源供应量较少,在售楼盘屈指可数,市场开始进入供不应求阶段,3月份的供求比仅0.42。与此同时,土拍市场上,高价地频现,大幅推高楼市预期。

根据克而瑞研究中心统计,2020年至2021年年中,衢州土拍市场上楼面均价突破万元的涉宅地块达30幅,主要集中于主城区柯城及江山市,其中成交楼面均价16000元/平方米以上的四块地均位于柯城区,分别由绿城、贝林、志诚及杭州建杭力合置业竞得,绿城于2021年2月竞得柯城西区衢州智慧新城项目,成交均价高达17088元/平方米,溢价率55%。

“浙江人投资房产意识相对比较强,而且衢州不少人在外工作、经商,有回老家买房的习惯,一旦发现房价有上涨苗头,就爱扎堆买房,衢州人手上一般都要有一两套房才安心。”一位衢州本地的“90后”市民告诉记者。

种种因素叠加下,衢州市场整体供不应求。主城柯城西区在去年年中时,已无在售一手普通住宅产品,“一房难求”,限价政策下一手房均价24000-25000元/平方米,一二手房倒挂3000元/平方米左右。江山市从商者较多,城中房价推高至20000元/平方米出头。根据克而瑞统计,2021年年初至年中,月均涨幅1000元/平方米,涨势迅猛。衢江区近两年房价由5000-6000元/平方米涨至16000-17000元/平方米,而龙游县刚需项目均价12000-13000元/平方米,价格小幅上涨。

由于不少板块新房开盘即售罄,衢州部分项目甚至采取了公证介入购房摇号措施。

面对楼市过热,去年衢州接连加强调控。原本衢州在全市市域范围内“限购”,本地人3套,外地人1套,新房限售五年,整体相对宽松。2021年7-8月,衢州两度收紧政策,7月衢州市发布《关于进一步规范市区房地产市场秩序的通知》,从优化土地供应、实行区域限售和加强房价管控等八大方面制定新规,进一步遏制投机炒房行为,8月份首度实行限购管理,暂停向在市区范围内拥有1套及以上住房的本市户籍家庭出售新建商品住房和二手住房;对非本市户籍无房家庭,需在衢州范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月,可在市区范围内购买1套新建商品住房或二手住房。

今年一季度楼市下滑超七成

去年8月衢州楼市调控收紧之后,叠加全国楼市下行影响,衢州市场一夜转冷。

根据中指院统计数据,2021年3月,衢州市场热度达到顶峰,单月新房网签1313套,但到了8月份,单月新房网签数据仅剩402套,到了12月市场出现缓慢回升,网签也仅成交了746套。

供不应求的情况彻底消失了,衢州城南一家楼盘在调控政策收紧后开盘,原来想走刚需跑量路线,一下子推盘500套,结果开盘半个月仅去化100套。

今年一季度,房地产行业下行压力持续,根据克而瑞数据,一季度百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%,三四线城市楼市比一二线更为低迷。

衢州也不例外,楼市在2022年第一季度未见好转,中指研究院数据显示,一季度衢州商品住宅成交面积同比降幅超七成,3月份衢州新房成交了300余套。根据克而瑞研究中心数据,衢州2022年一季度总成交套数仅689套,同比去年一季度2872套,整整下滑了76%,成交均价也较去年同期显著下降。

原本,衢州这类长三角富裕省份的三四线城市,是房企近年来偏好抢占的市场,比如绿城、祥生、蓝城、碧桂园等外来大房企近年来都在衢州拿地,但是2021年下半年起,外来房企拿地势头明显减弱。

从基本面来看,衢州楼市主要是内生型市场,本地客群占比达九成,外来投资客数量不多,而衢州的工薪阶层收入并不高,公职人员和工薪阶层收入在4000-5000元/月。这类城市在楼市泡沫消退后,更容易出现市场低迷情况。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次衢州取消“两限”意义重大,对比全国近期各地政策松绑,郑州、福州取消了限购,哈尔滨和青岛即墨取消了限售,而衢州政策更为全面,是松绑力度更强的代表城市,充分体现了对市场松绑的导向,将进一步减少购房顾虑,促进购房市场的活跃,对于房企去库存有积极的作用。

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马一凡

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衢州楼市限购调控房地产

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